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      共同居住家庭成員 是否有權處分房屋?

      2022-04-20 16:17發布

      共同居住家庭成員 是否有權處分房屋?

       導讀

      本案是共同居住的家庭成員與第三人簽訂房屋買賣合同的案例,那么作為非房屋所有權人是否有權處理房屋,是否構成無權處分,該去如何鑒別?

      裁判要旨

      共同居住的家庭成員,以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人,該行為對房屋所有人是否有效,須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此,人民法院應當結合房屋產權證書、鑰匙是否為房屋所有人持有,對價支付情況,買受人實際占有房屋持續時間以及相關證人證言等綜合判定。

      案情簡介

      一、萬兵系萬學全與徐伯蘭(已故)之子,管耘系狄平與孫秀珍(已故)之女,丁齊元系管耘之夫,丁海燕系管耘與丁齊元之女。被告狄平于1996年從原江都市法院分得一套房改房,1999年4月該房開始拆除重建,2000年初狄平因該房拆遷始獲得本案訴爭房屋。2000年7月5日,原告萬學全、萬兵與被告簽訂房屋買賣協議一份,雙方約定將狄平名下的坐落在原江都鎮東方紅東路刑警大隊X幢X室和車庫出賣給原告。雙方約定房屋價款10.8萬元,付款方式為:協議生效后由原告先付定金1萬元,被告交付老產權證時再付9萬元,被告協助辦理房屋過戶手續后,付清余款8千元。協議簽訂當日,被告丁齊元代狄平收到萬兵購房定金1萬元,并出具收條一份。

      二、2000年8月22日,被告管耘、丁齊元代被告狄平收到原告萬兵購房款9萬元,同日,管耘出具10萬元收條一份(包括2000年7月5日丁齊元收到的1萬元),丁齊元將訴爭房屋的老房產證及鑰匙交付原告。原告自此對訴爭房屋裝修、入住,并居住至今。

      三、2012年11月2日,案外人丁海燕出具收條一份,以辦新證為由從原告萬學全、萬兵處借走訴爭房屋老產權證,之后為被告狄平辦理了新房產證。由于被告一直未履行協助過戶義務,為此,原告訴至一審法院,請求判令:被告協助將訴爭房屋過戶至原告名下;被告支付違約金及相關經濟損失1289.2元,并承擔本案全部訴訟費。

      裁判結果

           

      揚州市江都區人民法院一審認為:依法成立的合同受法律保護。被告丁齊元和管耘2000年就收到原告萬學全、萬兵的10萬元購房款,并且向原告交付了訟爭房屋的鑰匙和老產權證,原告占有該房屋后裝修并使用至今,三被告一直未提出異議。關于三被告認為被告狄平對房屋出賣一事不知情的辯解,證人夏元慶、鄒鳳香證實,狄平在房屋出賣后多次來江都時談及房屋出賣事宜,對房屋出賣的事實和價格等完全知曉。狄平在訟爭房屋出賣之前即與丁齊元和管耘共同生活至今,三被告的辯解完全違背客觀事實,且與常理不符,法院依法不予采信。本案中,原告按約交付了價款,被告也交付了房屋,雙方房屋買賣合同關系依法成立,房屋買賣協議有效。雖然雙方簽訂的《房屋轉讓協議》存在一定瑕疵,但不影響房屋買賣的效力,故原告要求被告協助辦理房屋權屬變更手續的訴訟請求符合法律規定,法院予以支持。被告在訟爭房屋過戶條件成就后,拒絕履行過戶義務,有悖誠信,顯屬無理,應負此次糾紛的全部責任。原告要求被告承擔違約金和經濟損失的訴訟請求,于法無據,法院不予支持。

      揚州市中級人民法院二審認為:

      本案二審爭議焦點為:本案訴爭房屋買賣行為是否有效;一審法院適用程序有無不當。

      一、關于本案訴爭房屋買賣行為的效力問題

      (一)本案訴爭房屋應為上訴人狄平、管耘共有。本案訴爭房屋系狄平與案外人孫秀珍婚姻期間內取得的合法財產,應為夫妻共有,孫秀珍于農歷2000年正月初二去世,訴爭房屋歸屬于孫秀珍的份額應作為遺產由其配偶狄平和其女兒管耘依法繼承,在管耘既未明確放棄繼承,也未進行析產分割前,本案訴爭房屋應為狄平、管耘共有。

      (二)本案房屋買賣協議約定對上訴人狄平、管耘均具有約束力。

      第一、上訴人丁齊元對其與被上訴人萬兵就訴爭房屋達成轉讓協議以及協議的主要條款內容沒有異議,據此,可以認定丁齊元作為出賣人就訴爭房屋與萬兵簽訂過轉讓協議。

      第二、上訴人管耘對2000年8月22日出具的10萬元房屋買賣款的收條沒有異議,應當認定管耘作為房屋共有人對其配偶丁齊元轉讓房屋一事知曉且同意。

      第三、上訴人狄平自訴爭房屋出賣前至本案訴訟發生時一直與上訴人丁齊元、管耘共同居住,應當認定三人系共同居住的家庭成員。狄平將訴爭房屋鑰匙、產權證書均交由丁齊元持有,并事實上交付給被上訴人萬學全、萬兵,且在房屋轉讓后至訴訟發生時約12年的時間內從未對訴爭房屋買賣、房款交付提出過異議,足見其對訴爭房屋買賣是事前知悉且同意的;證人夏元慶、鄒鳳香與訴爭房屋相鄰而居,出庭證實狄平在房屋出賣后,去過萬學全、萬兵居住的訴爭房屋做過客,進一步佐證了狄平知曉房屋買賣一事;三上訴人提供的中共鎮江新區大港街道工作委員會出具的《證明》,目的是證明狄平不可能單獨去過江都,法院認為該份《證明》系對狄平參與黨組織活動的情況說明,且從其內容看,亦不能排除狄平曾從鎮江返回過江都的可能,該份《證明》相較于兩證人證言的證明力明顯較弱,證人證言的內容具有證明效力,應予采信。狄平的上述行為足以證明其對訴爭房屋轉讓一事是知曉且同意的,其辯稱不知曉房屋買賣的上訴理由與常識和情理不符,不予支持。

      第四、被上訴人萬學全應為本案適格當事人。被上訴人萬兵與萬學全系父子關系,庭審中,萬兵陳述購房錢款系家庭共有,案外人丁海燕取走的訴爭房屋老產權證亦是出自萬學全之手,另外,萬學全一直居住在訴爭房屋內,因此,萬學全應屬訴爭房屋共同買受人,是本案的適格當事人。

      綜上,上訴人丁齊元作為共同居住的家庭成員,在上訴人狄平、管耘知曉且同意的情況下,將訴爭房屋轉讓給被上訴人萬學全、萬兵,該房屋轉讓協議應當直接約束狄平、管耘。本案訴爭房屋買賣行為有效,上訴人主張丁齊元系無權處分無事實根據,故不予支持。

      二、關于一審法院審判程序有無不當問題

      法院認為,一審審判程序符合法律規定,并無不當。(一)一審未裁定中止案件審理,符合法律規定。案涉房屋買賣協議是否有效應屬本案需要審查的問題,上訴人狄平、管耘、丁齊元一審期間另行提起的訴訟相對于本案來說,并不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第(五)項規定的中止審理情形,上訴人關于一審法院應當中止審理本案的上訴理由不能成立。

      一審法院沒有準予上訴人狄平、管耘、丁齊元提出的鑒定申請符合法律規定。我國民事訴訟法第七十六條規定,“當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定”,根據該條規定,當事人申請鑒定的范圍須屬于專門性問題且應為查明案件事實所必須,從上述分析來看,丁齊元作為共同居住的家庭成員,在房屋權利人同意的情況下,出賣房屋的行為對房屋權利人具有約束力,房屋權利人狄平、管耘是否在轉讓協議上簽名并不影響訴爭房屋轉讓行為的效力。因此,上訴人對轉讓協議中出賣人簽名的鑒定申請與查明本案事實無關,一審法院沒有準予鑒定,于法有據。

      相關法律規定

      《中華人民共和國合同法》

      (案例來源:中國裁判文書網)


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