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      小區停車位業主共有,物業是否有權收取停車費

      2022-07-13 14:06發布

      小區停車位業主共有,物業是否有權收取停車費

      地面停車位是經規劃行政部門批準同意,在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。對于地面停車位的權利歸屬,法律、行政法規并未直接規定,實踐中存在不同認識。

      一、商品房小區的地面停車位歸屬

      既然《民法典》第二百七十五明確規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有,案涉地面停車位占用的就是小區的公共場地,不論是規劃停車位還是臨時停車位,都應屬于小區全體業主共有。

      爭議焦點在于我國《民法典》第二百七十五條如何理解與適用。由于《民法典》第二百七十五條的前兩款中都提到了規劃用于停放汽車、車庫的歸屬,容易使人誤解前兩款針對的是規劃車位,而第三款針對的是非規劃車位。事實上,小區地面停車位無論是否經過規劃許可,只要設置于業主共有的道路或其他場地,根據《民法典》第二百七十五條規定,其權屬就應當歸屬全體業主共有。理由如下:首先,從專有和共有的概念來看,我國《民法典》第二百七十三條規定,業主對專有部分可享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款進一步規定:建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為民法典所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案中,地面停車位設置于小區共有地面,屬于小區的公共設施配套,無法辦理權屬登記成為特定業主所有權的客體,不屬于專有部分,房地產開發企業不當然享有所有權。其次,從土地使用權的角度分析,商品房小區建設完成后,隨著小區內房屋的出售和所有權的轉移,小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移,由于小區的共有部分土地使用權歸屬小區業主共有,而地面停車位直接設置在土地表面,并無地上建筑物,地面停車位的所謂產權,實際上就是小區的土地使用權。根據民法典》第二百七十五條第三款明確規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有,地面停車位應當歸屬小區業主共有。第三,規劃與否并非判定地面停車位歸屬的實體法依據,房地產開發企業根據規劃行政部門的要求對小區地面停車位進行配建是其應盡的公共設施配建義務,并不因規劃屬性本身取得地面停車位的權利。否則據此類推,將得出小區噴泉、電梯、綠植等公共配套設施都歸屬房地產開發企業所有的悖論。

      小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,實際上并無建筑物,其本質屬于土地使用權,不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售后,建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此,地面停車位的權益作為附屬設施屬于全體業主,其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施,但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。

      二、物業公司收取停車費的合法權利來源

      小區停車位的價值主要體現在停車位這一物本身的價值,并非物業管理行為。物業公司并非小區停車位的所有權人或使用權人,其基于物業服務合同對小區停車位進行管理是其應盡的合同義務,并不因物業管理行為當然獲得收取停車費的權利。物業公司收取停車費的合法權利來源,一般來自于物業服務合同的約定或停車位權利人的授權委托。

      (一)基于物業服務合同的約定。房地產開發、銷售和交付使用具有一定的周期,存在開發、銷售、交付使用等相互交叉的情形,小區的物業服務管理不可能等到所有房屋售出并全部交付使用后方才進行,否則勢必影響先購買入住的業主對房屋的正常使用。根據房屋的銷售和交付使用情況,物業服務分為前期物業服務管理和業主大會成立后的物業服務兩個階段。

      在前期物業服務管理階段,根據《物業管理條例》的規定,應由房地產開發企業負責與選聘的物業公司簽訂前期物業服務合同,房地產開發企業與購房人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。購房人即業主在收房時需按照前期物業服務合同樣本與前期物業服務公司簽訂物業服務協議,對此,單個業主并無選擇權。如果前期物業服務合同中對地面或者地下停車費的收費進行了約定,那么物業公司按照合同約定收取停車費將具有合同基礎即合法的權利來源;即便物業服務合同本身未作約定,在前期物業服務管理階段,由于房地產開發企業是小區的最大業主,其意志表達可以視為業主大會的意思表示,其可通過書面授權委托的方式,委托物業公司對停車位進行收費,全體業主只能遵守。當然,此時車輛停放費的收費標準,應當按照價格行政主管部門核定的標準執行,而且車位、車庫也應當首先滿足小區內業主的停車需要,對于停車位的收益分配也應當符合相關規定,對此下文將作進一步分析。 隨著房屋開發與出售、交付使用的不斷進行,當物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上時,或者物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上時,按照規定開發企業應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求,報送籌備首次業主大會會議所需材料,十人以上的業主公開聯名也可提出籌備業主大會的書面申請,成立首次業主大會籌備組,組織召開首次業主大會或者業主代表大會。

      此時房地產開發企業不再是小區的最大業主,其意志表達不再能代表業主大會的意志,而應按照規定成立業主大會或者業主委員會,由業主大會或業主委員會作出是否續聘前期物業管理公司、是否對小區地面停車位進行收費等決定。如業主大會或業主委員會決定續聘或者更換物業公司后,在新的物業服務合同中對停車位收費進行了約定,全體業主也應當遵守,此時物業公司依據物業服務合同進行收費,具有合法的權利來源。

      (二)基于停車位權利人的授權。根據《民法典》第二百七十五條以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規定,建筑區劃內專有車位、車庫的歸屬屬于當事人約定范圍,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此,在處理相關停車位的權屬爭議時,首先應當審查當事人之間是否存在關于車位、車庫權屬的約定,有約定的按照當事人之間的約定辦理;無約定的則應當審查車庫或車位的權利歸屬。對于地下停車位,如房地產開發企業舉證證明地下停車位的建造成本未攤入公共建設費用,與購房人沒有其他約定或承諾,并可辦理獨立的產權憑證,該地下停車位可以認定為房地產開發商所有。此時物業公司接受房地產開發企業的委托,按照價格行政主管部門核定的標準并辦理相應的手續后進行收費,具有合法的權利來源。

      而對于地面停車位,如前文分析,不論規劃車位還是臨時車位,只要占用了業主共有的道路或場地,并無實際的地上建筑物,就應當歸屬小區業主共有。如果物業服務合同對地面停車位的收費未作約定,物業公司收取停車費則須得到業主大會或業主委員會的授權,由業主(代表)大會形成決議,確定是否收費、如何收費、收益分配等事宜,經過公示程序并辦理相關手續后委托物業公司收取,業主委員會負責具體監督。否則,如未經業主大會或者業主委員會授權同意,物業公司就對地面停車位進行收費,沒有合法的權利來源,勢必損害停車位實際權利人的合法權益。

      三、小區停車費收益應當如何分配

      小區停車費收益應當根據停車位的性質和權利歸屬,按照法律、法規的規定進行相應的分配。

      首先,對于房地產開發企業未出售或者未附贈的產權車位、車庫,根據誰投資誰收益原則,所得停車費收益應當歸屬房地產開發企業所有。房地產開發企業可以與物業服務公司就停車位收費事宜進行約定,由物業公司計提一定比例的管理費后,將其他停車費收益交由開發企業所有。由于停車位本質上屬于小區配套設施,房地產開發企業在出租價格、出租對象和出租期限上受到一定的限制。

      其次,對于業主共有的地面停車費收益的分配,根據《物業管理條例》和縣級以上行業管理規定執行。在江蘇行政區劃內,根據《江蘇省物業管理條例》第六十四條、第六十五條規定,物業公司可以按照物業服務合同的約定、業主大會或者業主委員會決定收取汽車停放費,并應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算,業主委員會對收支情況進行監督,向業主大會報告。所得收益在業主大會成立前,70%納入住宅專項維修資金,其余可以用于補貼物業服務費;業主大會成立后,依法辦理有關手續并公示,所得收益按照業主大會或者業主委員會決定、物業服務合同約定使用,未約定的參照業主大會成立前的方式使用。也即在小區業主大會成立前,房地產開發企業作為最大的業主,可以通過前期物業服務合同的約定或者授權物業公司對地面停車位進行收費,但收取的費用并非由物業公司和開發企業進行支配,而是應當將所收費用的70%納入住宅專項維修資金,供小區的全體業主共同支配和使用,其余的30%則可以補貼物業服務費;而在小區業主大會成立后,所得收益可以根據物業管理區域的大小、地面停車位的數量、物業服務企業的管理投入等情況,由業主大會或者業主委員會和物業服務企業協商確定,可適當突破70%和30%的比例;如果業主大會或者業主委員會與物業服務企業只對費用的收取進行了約定,未對費用的分配進行相應約定,則參照70%和30%的比例執行。

      最后,對于依法配建的人防工程平時用作停車位的,物業公司可以對其進行管理出租,但應當向全體業主開放,出租的租賃期限不得超過三年,不得將停車位出售、附贈,所得收益應當依照有關規定分配。


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